INFORMACION UTIL PARA COMPRAR O VENDER UN INMUEBLES.-

MEC Propiedades, pretende responder a los interrogantes mas frecuentes que se formulan a la hora de realizar una operación inmobiliaria, con el objeto que esta sea una transacción segura y con las mejores oportunidades para nuestros clientes.-

Tenga en cuanta que la compra-venta de un inmueble no es una operación que se hace todos los días y los montos de dichas operaciones son elevados, por lo que se aconseja que estas transacciones se hagan mediante depósitos o trasferencias bancarias, evitando el traslado de dinero en efectivo.-

Sepa que estas operaciones son complejas y deben cumplir con las formalidades legales e impositivas vigentes, por lo que debe contar con el mejor asesoramiento que hagan de su operación inmobiliaria, una transacción segura.

Para ello MEC Propiedades, cuanta con el apoyo de profesionales asociados que nos brindaran las herramientas necesarias, para hacer que nuestros servicios, sean un diferencial para nuestros clientes.-  

¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?
Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

¿Cómo se paga una reserva?
En efectivo. En el caso que el interesado quiera dejar una reserva en cheques, solo será a condición de que el mismo sea cambiado por efectivo cuando se refuerce la misma en la inmobiliaria.  Cuando se cobra en efectivo, se aclara en el dorso del recibo la numeración de cada billete (sea en pesos o dólares) y se hace firmar por el interesado y por quien toma la reserva. De esta forma el tomador queda protegido ante la presencia de billetes falsos.

¿Cómo manejar las contraofertas?  (Reserva con objeciones del interesado)
En el caso de objeciones en el precio,  el interesado puede realizar una contraoferta a través de una Reserva, pero no debemos generar falsas expectativas. La contraoferta de un precio menor no debe sobrepasar el 10% de la operación. Estos porcentajes deben ser adecuados a la situación del mercado en el momento en que se esta realizando esta negociación. Cuando hay otro tipo de objeciones (cambiar un electrodoméstico, colocar algún aditamento, hacer algún arreglo, etc.) también se tomará la reserva con esa indicación. Cuando hay objeciones esta debe estar bien aclarada en el cuerpo del recibo antes de la firma del interesado lo mismo que las contraofertas de precio. El valor ofertado colocarlo en números y letras. Si hubiera otras objeciones indicarlas también en el recibo.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con la Inmobiliaria que en definitiva intervendrá en la operación.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora entrega el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen. No existe un porcentaje fijo.

¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga hipotecas, embargos, etc.?
Para ello recomendamos MEC Propiedades, solicita a sus clientes la entrega de una copia del título de propiedad para su primer estudio. Se solicitara al Registro de la Propiedad y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones.

¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar, para lo que contamos con el servicio de un estudio de Mensura, que ponemos a su disposición.-

¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (MEC Propiedades, escribano, etc.) dada la importancia del instrumento.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Generalmente los gatos de escrituración se abonan en proporción a lo que determina la Ley, 70 % comprador y 30% vendedor. Pero las partes poseen la facultad de determinar dicho porcentaje.

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar

¿Qué es el COTI?
A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares y el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $ 300.000.

¿Qué es ITI (Impuesto a la Trasferencia Inmueble)?
Desde el 27 de diciembre de 2007, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) permite renovar vía web los certificados que eximen del Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI). Se evitará la caducidad simplemente con un breve trámiteen la página Web del organismo recaudador lo que facilitará y agilizará la operación. El ITI contempla que el beneficio sólo puede ser tramitado por los propietarios que deciden vender su única vivienda a fin de adquirir otra destinada a casa-habitación. Los demás contribuyentes deben cancelar el impuesto.

 

CONSEJOS PARA VENDEDORES

Escoger del precio para poner en venta tu propiedad y la negociación de una oferta se ha convertido en una toma de decisión muy difícil para los actuales vendedores.
  
El mercado de compradores surge luego de que el equilibrio entre la oferta y la demanda se ha visto afectado por un exceso de unidades residenciales y que permite a los compradores potenciales escoger entre los ansiosos vendedores, y aprovechar para obtener mejores precios y términos de negociación.

Como en todo, hay que adaptarse y saber exactamente cómo actuar para lograr vender lo más pronto posible y a un mejor precio. Debes trazarse una buena estrategia para no pasar largos meses tratando de vender sin mayor éxito.

El pasar mucho tiempo tratando de vender una propiedad puede perjudicarte, en un mercado de compradores como el actual, esa premisa que decía que lo más importante a la hora de la compra-venta era la “ubicación, ubicación, ubicación” ha cambiado para sumarle a este elemento otros tres factores importantes, como lo son la motivación del vendedor, el precio de la propiedad y la condición de la misma.

Esperamos que la información le halla sido de utilidad y que los consejos vertidos hagan que MEC Propiedades cumpla con sus expectativas.